索 引 号: PT00205-0402-2018-00032   备注/文号:第五期
  发布机构: 莆田市统计局   发文日期: 2018-01-26
莆田市2017年房地产运行分析
第五期
发布时间:2018-01-26 点击数: 字号: T | T

2017年,是房地产市场跌宕起伏的一年,也是房地产政策密集调控的一年。在经营性房地产用地供应“量价齐升”的大环境影响下,我市房地产市场保持着开发投资持续增长,商品房销售面积小幅增长,商品房销售均价明显上升,同时二手房交易量价齐升的态势。

一、房地产开发投资方面

(一)房地产投资持续回升

2017年末,房地产开发投资完成388.82亿元,增长10.1%,增速较上月提升3.4个百分点,高于全省平均水平5.6个百分点,增速居全省第2位。

按工程用途分,2017年,全市住宅投资270.42亿元,增长16.5%。其中90平方米以下投资25.25亿元,下降32.6%144平方米以上投资67.17亿元,增长40.9%。办公楼投资21.05亿元,下降29%;商业营业用房投资46.74亿元,增长10.8%,其他用房投资50.62亿元,增长2.4%。从构成看,2017年,建筑工程投资260.71亿元,增长9.9%;安装工程投资31.29亿元,下降0.4%;设备器具购置投资3.36亿元,下降41.3%;其他费用93.46亿元,增长18.4%

(二)商品房新开工面积持续增长

随着房地产市场行情持续向好,开发商加快项目动工开发进度,仙游县坝下新天地(35.2万平方米)、涵江区塘北片区苍口安置区和保利城四期(合计35万平方米)、城厢区恒大御龙天峰(25万平方米)、荔城区阳光城檀悦花园(13.07万平方米)、保利金香槟(11.25万平方米)等项目相继动工,2017年份全市新开工面积达484.47万平方米,增长12.9%2017年全市各类商品房施工面积为2344.62万平方米,增长4.0%。在新开工商品房面积中,其中第一季度为60.28万平方米,第二季度为211.48万平方米,第三季度45.9万平方米,第四季度166.81万平方米。

二、商品房供求关系方面

1、商品房批准预售面积比降

由于前三季度新开工面积的下降,影响到全年批准预售面积的比降。2017年全市商品房批准预售面积290.42万平方米,下降6.0%,其中批准商品住房面积233.27万平方米,下降8.1%。按季度分,第一季度为42.89万平方米,第二季度为105.13万平方米,第三季度为86.21万平方米,第四季度为56.19万平方米。

从各县区的批准预售面积看,仙游县在购房补贴政策促动下,兰溪国际、金石华府豪园等一批大项目申办预售许可,其批准预售面积位居全市第一;秀屿区因国投城市广场约25万平方米商品房办理预售许可带动增幅最高。其中仙游101.63万平方米,增长42.3%;城厢70.08万平方米,下降15.8%;涵江32.72万平方米,下降53.4%;荔城55.56万平方米,下降20.5%;秀屿(含北岸)30.4万平方米,增长114.1%

2、商品房销售面积小幅增长

2017年,全市商品房销售面积398.97万平方米,增长3.6%。其中住宅销售面积335.38万平方米,增长3.2%;办公楼21.60万平方米,增长13.1%;商业营业用房23.02万平方米,下降21.6%;其他房屋18.96万平方米,增长63.0%。住宅销售面积占商品房销售面积的84.1%,其中90平方米以下18.85万平方米,增长12.4%144平方米以上58.23万平方米,增长6.0%

从各月份销售情况看,1-2月份因春节返乡人员参与购房销量相对多些;5-9月份因仙游县从420日至930日重启购房补贴政策,同时秀屿国投城市广场6-7月低价开盘销售,销量创出新高;10-12月受仙游县购房补贴政策到期及中心城区新入市几个项目多是精装高价影响,销售面积明显下降。

3、商品房销售价位增幅明显

受土地拍卖价格大幅升高及一批精装楼盘高价入市影响,2017年全市商品房销售价位创出新高,其中城厢、荔城、涵江三地商品住房均价涨幅均在20%以上。据商品房买卖合同网签系统统计,2017年全市商品房销售均价8638/,增长17.0%,比前三个季度上升了7.9个百分点;其中商品住房均价8381/,增长13.5%,比前三个季度上升了4.2个百分点,可见第四季度中心城区高房价楼盘入市,明显抬高了全市商品房销售均价。

四、房地产存在问题

(一)区域分化严重

从分县区看,我市房地产开发投资主要集中在荔城区和城厢区,增速最快的县区是秀屿区。2007年,荔城区房地产开发投资118.45亿元,增长11.0%;城厢区房地产开发投资104.54亿元,下降9.7%;涵江区房地产开发投资83.58亿元,增长35.0%;仙游县房地产开发投资54.11亿元,增长3.7%;秀屿区房地产开发投资15.95亿元,增长96.0%;北岸房地产开发投资12.19亿元,增长41.5%

从单月数看,我市房地产开发投资本月投资主要集中在城厢区和荔城区。其中城厢区单月房地产投资10.16亿元,增长173.0%;荔城区单月房地产投资17.01亿元,增长86.9%。两个县区单月合起来占全市当月房地产开发投资超过6成,达到66.2%

(二)消费者购房需求难掩,涨价压力犹存

由于保利、融创、融信、阳光城等多家国内品牌房企参与竞拍莆田土地,2017年市中心区及周边土块拍卖价位屡创新高。在市本级拍卖的22宗地块中,涨幅率超过200%的占9宗,其中位于溪白地段的PS-2017-06号涨幅率314.64%,楼面价达10918/,创历史新高。从一些楼盘销售的个案来看,首开去化率依然较高,消费者购房热情不减,排队买房比比皆是,日光盘现象频现。 按捺不住的交易需求,必然导致房价上涨。虽然实施“限价”等措施,从土拍情况看,某些地块的楼面价已经接近甚至超过周边房价,必将推动房价看涨预期。

(三)到位资金中个人按揭贷款呈明显下降趋势。

风险加剧不容忽视。目前,金融机构对房地产企业贷款实际到位周期较以往明显拉长,这导致房企融资成本增加,资金链压力加大。对于中小房企而言出现半停半建、转建甚至停建等后继乏力表现的可能性大增,社会风险加大。2017年莆田市房地产开发企业本年到位资金434.08亿元,同比增长2.0%,增速比投资增幅低8.1个百分点。到位资金中,国内贷款42.43亿元,下降3.2%;自筹资金232.46亿元,增长5.5%;其他资金来源159.19亿元,下降1.3%。其他资金

三、相关的政策建议

随着2017年房地产调控政策的叠加,执行力度加大,调控效果应在后期更加清晰的显现出来,预计房地产市场仍将保持平稳发展。

(一)健全多层次住房供应体系。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建立以市场为主,满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系和乐居、康居、安居、廉居四个层次的制度体系。同时,完善租购并举的住房制度,以解决城镇新居民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口,支持其租房居住,对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。把公租房扩大到非户籍人口,实现公租房货币化。完善公务人员住房政策。加快培育和发展住房租赁市场,鼓励个人租房,允许商业用房改租赁住房。加大土地、金融税收政策对住房租赁市场扶持力度,鼓励企业经营租赁房或将库存转化为租赁房。

(二)建立基础性土地制度。

从供给侧调控将更有利于从基础的层面改善房地产市场的运行,目前不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重接近50%,有的城市甚至占到了60%以上。高地价将提升城市发展的成本,地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加,不利于吸引人才、培育新经济增长点,从而削弱城市竞争力。在土地使用方面,一定要明确住宅用地是保障住有所居的,不能用来炒作投机。要建立分类调控制度,区分保障性住房和商品房,对保障性住房用地实行应保尽保,对商品房根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例。

(三)构建以持有税为主的房地产财税制度。

住房财税制度改革的目标是建立“城乡一体、全面覆盖、税制简明、持有税为主、差别减免”的税收制度,建立“全面覆盖、梯度保障、政府兜底、央地共担、钱随人走”的财政制度。要完善房地产税收基础制度,建立房地产税收全覆盖制度;建立直接面向房产众多的个人房产税纳税人的征管机制;加快房产税立法,确定合理的起征点和差别税率,择机开征房地产税;完善房地产税收构成体系,简化归并持有税种,简化归并流转环节税制;完善房地产与住房保障财税体系,建立房产税收入归地方的制度,提高中央政府财政对住房保障支出分担的份额;建立中央向城市提供保障性住房转移支付规模与城市接纳新市民规模挂钩的制度;加快完善包括城镇新市民的租购住房财政补贴制度。

(四)实行长期稳定的住房信贷政策。

首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大,购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象,短期内易推动房价过快上涨。纵观一线城市房地产市场火热大多由信贷政策放松所致。因此,要稳住一线城市房地产价格,应实行长期稳定的住房信贷政策。一是要研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策,以稳定购房者预期,避免购房需求短期内提前释放。二是为减少通胀水平对贷款利率的影响,中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行,通过与通胀水平挂钩,使真实贷款利率长期不变。同时,加速推进全国房地产信息联网登记,坚决控制投机性买房的信贷支持,严格管理房屋中介机构和金融机构给购房者提供的不合理融资行为。

 

                                     撰稿:王涵涵

                                     核稿、签发:黄光华

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