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1-8月份莆田市房地产运行简析

发布时间:2017-09-14 点击数:{{ pvCount }} 字号:    

1-8月,全市房地产开发投资继续回落,房地产销售增速放缓,房屋施工和新开工面积双双增长。

一、全市主要运行情况

(一)房地产开发投资增速回落

1-8月,房地产开发投资完成218.60亿元,下降9.4%,低于全省平均水平个百分点,增速居全省第八。从工程用途看,住宅投资154.77亿元,增长1.0%;办公楼完成投资13.33亿元,下降33.8%;商业营业用房完成投资23.19亿元,下降24.2%;其它类型房屋完成投资27.31亿元,下降26.6%。住宅投资仍为房地产投资主要流向。

从分县区看,我市房地产开发投资主要集中在荔城区和城厢区,增速最快的县区是北岸。1-8月,城厢区房地产开发投资58.49亿元,下降26.9%;荔城区房地产开发投资59.35亿元,下降22.9%;涵江区房地产开发投资51.37亿元,增长34.1%;仙游县房地产开发投资31.68亿元,下降12.8%;秀屿区房地产开发投资5.55亿元,增长2.2%;北岸房地产开发投资12.15亿元,增长193.7%

从单月数看,我市房地产开发投资本月投资主要集中在涵江区和荔城区。其中涵江区单月房地产投资8.69亿元,增长129.8%;荔城区单月房地产投资7.38亿元,增长74.9%。两个县区单月合起来占全市当月房地产开发投资超过6成,达到66.5%

(二)商品房销售面积增速放缓

1-8月,全市商品房销售面积286.63万平方米,增长9.9%。其中住宅销售面积240.61万平方米,增长10.9%;办公楼14.43万平方米,增长15.2%;商业营业用房17.94万平方米,下降27.3%;其他房屋13.65万平方米,增长101.1%。住宅销售面积占商品房销售面积的83.9%,其中90平方米以下8.18万平方米,下降7.1%144平方米以上42.83万平方米,增长35.1%;其中:别墅、高档公寓12.83万平方米,增长179.1%

从分县区看,我市房地产销售面积主要集中在涵江区和仙游县。1-8月,城厢区房地产销售面积44.27万平方米,下降16.9%;荔城区房地产销售面积58.25万平方米,下降14.1%;涵江区房地产销售面积61.62万平方米,增长4.2%;仙游县房地产销售面积75.24万平方米,增长13.4%;秀屿区房地产销售面积33.84万平方米,增长263.4%;北岸房地产销售面积13.42万平方米,增长167.8%

从单月数看,我市房地产销售面积主要集中在仙游县和荔城区。其中仙游县6.64万平方米,增长368.9%,涵江区3.47万平方米,下降50.3%。两个县区单月合起来占全市当月房地产销售面积47.0%

(三)待售面积持续下降

1-8月,房屋待售面积为193.65万平方米,下降14.6%。比1-7月份减少库存3.76万平方米。其中,住宅待售面积75.90万平方米,下降27.2%。待售1-3(1)面积108.74万平方米,下降7.5 %;待售3年以上(3)面积25.07万平方米,增长83.7%。待售面积下降,使得房地产消化库存压力变小。

二、房地产存在问题

1、结构失衡问题突出

1-8月,建筑面积在90-144平方米之间的中等户型占全部住宅销售面积比重为77.2%,而同期开发投资90-144平方米之间占住宅投资比重为61.7%。随着家庭收入增长、二孩政策放开、家庭规模扩大,现有住房户型较小、住房条件不佳、配套设施不完善等都释放了改善性需求,而投资与销售的户型结构的不匹配在一定程度上对去库存化产生了消极的影响,造成结构性短缺和过剩并存。

2、商业地产库存压力犹存

在去库存的大背景下,我市坚持因城施策、分类调控。通过货币安置措施,化解城市房地产库存。商品房销售较快增长,待售面积逐年减少,但商品房供应体量大、库存压力大的情况并未得到根本性改变。1-8月,莆田市商品房待售面积比上年同期减少33.07万平方米,住宅待售面积减少28.31万平方米,但商业地产待售增加1.86万平方米。房地产市场大面积高档住宅市场需求少、乡镇区域的商品房销售困难、商业办公楼去化滞后等现象普遍存在。多数企业反映商业性质房产难以销售,而认为商品住宅待售量不足,商品房去库存任务依然艰巨。

3、风险加剧不容忽视。目前,金融机构对房地产企业贷款实际到位周期较以往明显拉长,这导致房企融资成本增加,资金链压力加大。对于中小房企而言出现半停半建、转建甚至停建等后继乏力表现的可能性大增,社会风险加大。1-8月,房地产企业本年资金来源243.33亿元,下降28.9%。其中国内贷款19.96亿元,下降34.4%;自筹资金120.39亿元,下降39%;其他资金来源102.97亿元,下降10.1%。在其他资金来源中,房企的资金主要来源于购房者的定金及预收款,占其他资金来源53.9%

三、建议

(一)坚持做好新形势下的房地产调控。要按照“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,严格新项目预售方案价格审查,做好预售价格前置管理;适当控制高价楼盘的上市节奏,对预售均价高于控价目标的楼盘,实行价格引导;加强房地产市场土地出让过程中的调控,遏制“地王”现象的产生;严格落实“一房一价”和价格公示制度;探索建立房价调控的长效机制,发挥市场在资源配置中的决定性作用。

(二)继续做好去库存工作。继续加快库存去化,注重解决区域性、结构性问题,抓住当前窗口期,落实首套房和改善性购房优惠政策,打通库存与安置房、保障房转换通道;引导房地产企业转型参与教育、医疗、养老、旅游产业,把房地产去库存和推进新型城镇化有机结合起来。

(三)调整房屋供应结构,侧重商业地产去库存

应对市场需求,加大商品房结构调整力度。充分发挥市场在资源配置中的决定作用,要根据各地库存和需求规模,科学控制土地供应节奏,合理规划开发户型,兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要,保障不同阶层消费者住房需求。通过调整住宅用地供应,盘活存量商品房,继续推动城市去库存、热点地区稳房价。加大商业地产的去库存力度,商业用房同质化严重的地区,要适当控制商业用地供应规模。应根据市场的需要来确定开发的投向,切忌盲目性,尽量避免市场过剩问题的发生。

 

                                     撰稿:王涵涵

                                     核稿、签发:黄光华

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